Zum Entfallen des Kündigungsschutzes bei Studentenzimmern
Ein Entfallen des gesetzlichen Kündigungsschutzes kommt nur in Betracht, wenn es sich um echte Studentenzimmer mit Fluktuation und zeitlicher Begrenzung handelt.
Der beklagte Mieter wohnte seit 2004 in einem als Studentenwohnheim bezeichneten Anwesen, welches bei seiner Errichtung 1973 auch also solches errichtet wurde und eine entsprechende staatliche Förderung erfuhr. Aktuell sind die Mietverträge auf ein Jahr befristet und verlängern sich automatisch, wenn sie nicht drei Monate vor dem Ende des Semesters gekündigt werden. Im Winter kündigte der Vermieter seinem Mieter und verwies dabei auf bestehende Differenzen. Ein berechtigtes Interesse sei für die Kündigung nicht erforderlich, da dieses nach dem Gesetz bei Studentenwohnheimen nicht erforderlich sei. Der Mieter vertrat hingegen die Auffassung, dass es sich bei dem Objekt nicht um ein Studentenwohnheim handeln würde und wurde in seiner Auffassung letztendlich vom Bundesgerichtshof bestätigt.
Um ein solches würde es sich nur handeln, wenn der Vermieter bei dem betreffenden Objekt ein an den studentischen Belangen orientiertes Konzept zur Belegung praktizieren würde, welches eine Rotation der Mieter anhand abstrakt-genereller Kriterien vorsehen würde. Ein solches würde etwa eine Begrenzung der maximalen Wohnzeit vorsehen. Würde sich die Mietdauer aber wie im gegebenen Sachverhalt an der individuellen Lebensplanung der Bewohner oder dem Vermieterinteresse orientieren, sei das nicht gegeben. Erforderlich sei, dass die Belegung des Wohnheims auf einer Gleichbehandlung der Interessenten beruht und ein entsprechendes System in der Vermieterpraxis erkennbar ist. Denn ein Entfallen der gesetzlichen Bedingungen zur Beendigung von Mietverträgen soll nicht dazu dienen, dem Vermieter die Beendigung eines unangenehmen Vertrages zu ermöglichen. Aufgrund der Gesamtumstände war demnach davon auszugehen, dass es sich bei dem Objekt nicht um ein Studentenwohnheim handelt und die Kündigung folglich unwirksam war.
Bundesgerichtshof, Urteil BGH VIII ZR 92 11 vom 13.06.2012
Normen: §§ 549 III, 573 BGB
